도시형 생활주택 종부세 - dosihyeong saenghwaljutaeg jongbuse

도시형 생활주택 보유자도 임대사업자 등록 가능…각종 세제 감면 혜택 누려
오피스텔 대비 취득세 저렴하고, 감면 규정 있어…신규 단지 높은 경쟁률 기록

[매일일보 나광국 기자] 최근 도시형 생활주택의 가치가 재조명 받고 있다. 정부의 주택 규제가 강화되는 가운데 도시형 생활주택의 경우 청약, 세금 등에서 비교적 자유롭기 때문이다. 특히 민간임대주택법 개정으로 종부세 등이 기존 주택과 별도로 과세돼 세금 부담을 덜 수 있다는 점이 눈길을 끈다.

정부는 지난해 8월 개정된 민간임대주택법에 따라 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대(8년) 제도를 폐지했다. 때문에 도시형 생활주택인 원룸형 주택이더라도 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상이면 아파트로 간주해 장기일반 민간임대주택 제외 대상에 포함됐다. 이 규정 때문에 도시형 생활주택과 같은 소형 임대주택 공급이 축소되고, 종부세 과다 부과가 우려된다는 지적이 있었다.

상황이 이렇자 올해 2월 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과하면서 도시형 생활주택 보유자도 임대사업자로 등록이 가능해졌다. 이 개정안으로 도시형 생활주택 소형(전용면적 50㎡ 이하) 평형도 민간임대주택 등록이 가능하고 양도세, 종부세, 재산세 등 각종 세제 감면 혜택을 다시 누릴 수 있게 됐다.

예컨대 무주택자가 전용면적 60㎡ 이하, 6억원 이하의 도시형 생활주택을 분양 받은 경우 취득세가 면제되며, 전용면적 61~85㎡ 이하의 경우 50% 감면된다. 오피스텔의 취득세가 4.6%이고, 별도의 감면 규정이 없는 것과 비교하면 세제 혜택이 큰 셈이다.

이에 최근 공급되는 도시형 생활주택이 높은 인기를 끌고 있다. 올해 8월 서울 강남구에 공급된 ‘삼성동 위레벤646’의 경우 55세대 모집에 1245건이 접수돼 평균 22.64대 1의 경쟁률을 기록했으며, 지난 5월 경기도 수원시에 공급된 ‘힐스테이트 수원 테라스’의 경우 257세대 모집에 1만2143건이 접수돼 평균 47.25대 1의 경쟁률을 기록했다.

업계 관계자는 “아파트를 중심으로 규제가 계속되고, 청약 당첨의 가능성도 희박해지면서 이를 대체할 도시형 생활주택에 수요가 몰리고 있다”며 “특히 임대사업자 등록이 가능하다는 장점이 있는 만큼 올해 공급되는 도시형 생활주택을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

이러한 가운데 올해 공급되는 도시형 생활주택이 눈길을 끈다. 현대건설은 9월 23일~24일 서울시 중구 묵정동 일원에 선보이는 ‘힐스테이트 남산’의 청약 접수를 진행한다. 이 단지는 지하 3층~지상 9층, 2개동, 도시형 생활주택 전용면적 21~49㎡ 282세대, 단지 내 상업시설인 ‘힐스 에비뉴 남산’으로 조성된다. 단지는 서울 지하철 3·4호선 충무로역을 비롯해 2·5호선 을지로4가역과 4·5호선 동대문역사문화공원역 등 총 4개 노선을 도보로 이용할 수 있다.

대우건설은 10월 서울시 영등포구 신길동 일원에 ‘신길 AK 푸르지오’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 5층∼지상 24층, 5개동 규모로 도시형 생활주택 전용면적 49㎡ 296세대와 오피스텔 전용면적 78㎡ 96실로 이뤄진다. KTX 정차역이자 지하철 1호선이 정차하는 영등포역과 지하철 7호선 신풍역을 걸어서 이용할 수 있고 인근에 신안산선 복선전철이 개통될 예정이다.

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임대사업자들이 보유한 소형 주택에 대한 종합부동산세 합산과세와 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택에 대한 기대감이 높아진다. 윤석열 당선인의 공약일 뿐 아니라 최근 더불어민주당에서도 임대사업자 제도 개선에 협의하겠다는 입장이기 때문이다. 다만 전문가들은 실제 법이 개정되기까지는 시간이 걸릴 수 있고 법개정 여부도 확정된 사안이 아니기 때문에 투자에는 신중할 것을 조언했다.

윤석열 당선인 공약, 민주당도 제도개선 의지 보여

25일 관련업계에 따르면 최근 도시형생활주택(이하 도생) 분양업체들은 도생이 주택 수 합산에서 배제될 수 있다는 점을 내세워 적극 분양 홍보에 나섰다. 윤 당선인이 소형주택에는 세제혜택 부여를 공약으로 내세웠고 대통령직인수위원회도 등록임대사업자 제도 활성화를 추진하기로 했기 때문이다.

윤 당선인은 임대사업자 제도개선을 통한 공급확대를 위해 매입임대용 소형아파트(전용면적 60㎡이하) 신규등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제와 양도소득세 중과세 배제 등 세제혜택 부여를 공약으로 내걸었다.

특히 애초 임대사업자제도 폐지 수순을 밟던 더불어민주당도 제도개선으로 방향으로 틀면서 실현 가능성에 대한 기대감이 크다. 윤 당선인의 공약은 법개정 사항으로 민주당의 협조가 절대적으로 필요하다. 이날 민주당 소속 홍기원 국토교통위원 주최로 열린 '등록임대사업자 제도 개선을 위한 정책토론회'에서 홍 의원은 "주택가격 상승의 주원인을 등록임대주택사업자 때문이라고 단정지을 수 없다"면서 "순차적으로 정책토론회를 열고 임대사업자 제도를 개선하려 한다"면서 제도 개선 의지를 드러냈다.

전문가들도 임대를 위한 소형주택까지 주택 수에 산정해 과세하는 부분은 개선돼야 할 부분으로 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "5평 주택을 임대 주는데도 동일하게 주택 수에 포함돼 세금을 중과하고 있다"며 "현재 주택 수 산정 세금 부과 방식은 문제가 있다"고 비판했다.

"아파트 대비 환금성 낮아, 투자 이유 잘 따져야"

하지만 법 개정 여부와 그 시기를 장담할 수 없기 때문에 투자에는 신중해야 한다는 목소리도 있다. 특히 최근 공급이 이어지는 도시형생활주택의 경우 소형 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 등 차이가 있기 때문에 주의를 당부했다.

우병탁 신한은행 부동산투자문센터 팀장은 "주택수에서 제외되면 지금보다 이점이 있다"면서도 "월세 소득이 목적이라면서 상관이 없겠지만 향후 가격 상승을 기대한다면 소형 아파트에 비해 자본이득 기대가 현저히 낮다"고 말했다. 우 팀장은 "도생은 아파트에 가격이 오르지 않고 용적률이 높아 향후 재건축에 따른 가격 상승도 기대하기 어렵다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "1인~2인가구나 신혼부부가 살기에 좋은 사이즈"라면서 "다만 준주거지역과 상업지역 등에 건립되기 때문에 주변 여건이 좋지 않을 수는 있다"고 말했다. 투자적인 측면에 대해선 "예전 지어지던 도생은 오피스텔과 유사하다면 최근 분양하는 10억원 안팎의 도생은 주상복합과 비슷한 모습"이라면서 "강남 등 입지가 좋은 곳은 일부 가격 상승도 기대해볼 수 있지만 아파트에 비해 환금성은 떨어질 수 있다는 점은 고려해야 한다"고 밝혔다.

법 개정 가능성에 대해 의문을 제기하는 목소리도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "민주당 뿐 아니라 인수위 내에서도 다양한 목소리가 있는 것으로 알고 있다"면서 "투자 여부는 법 개정 후에 검토해도 늦지 않을 것"이라고 말했다.

최근 서울을 비롯한 수도권 아파트값이 급등하며 상대적으로 진입장벽이 낮은 도시형 생활주택, 빌라, 오피스텔 같은 대체 상품의 인기가 증가하고 있습니다. 리얼투데이에 따르면 도시형 생활주택은 올해 1,995가구 분양에 11만 8,763건이 접수되어, 평균 59.5대 1 로 작년 대비 평균 경쟁률 약 6배나 늘어났는데요. 아파트를 중심으로 규제가 계속되고, 청약 당첨 가능성도 희박해지면서 이를 대체할 만한 실거주 및 대체 투자 상품을 찾고 있기 때문입니다.

사실 ‘도시형 생활주택이란 주로 전용 85㎡ 이하 소형 평형 위주로 짓는 300가구 미만의 공동주택의 형태를 띄고 있습니다. 정부는 도시형 생활주택을 주택법상 주택으로 분류하면서도 주차장•부대시설 등 각종 건설 기준을 완화해 공급자 부담 감소시켰으며, 도심의 자투리 땅에 지어질 수 있도록 함으로써 교통 편리하고 입지가 좋은 도심에 공급되고 있습니다. 다만, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시지역만 건축이 가능하며 난개발이 우려되는 비도시지역에는 지을 수 없도록 되어 있었습니다.

도시형 생활주택은 10여 년 전인 2009년 당시 급증하는 1~2인 가구 주거 문제 해결 위해 새로 도입되었는데요. 정부는 빠르게 증가하는 수요에 대응하기 위해 공급을 장려하면서 완화된 청약, 상품 구조, 취득세•재산세 등에서 다양한 세금 혜택 부여하는 등 여러 장점을 지니고 있습니다. 

이 상품은 아파트 같은 주거 상품에 비해 투자 진입장벽이 낮다는 것인데, 청약통장이 필요 없어 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능 합니다. 청약가점이 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하는 만큼 가점 낮은 젊은 층이 진입이 용이할 수 있습니다. 청약 당첨 후 계약을 하지 않더라도 재당첨 금지 같은 규제가 없을뿐더러, 실거주 의무에서도 자유롭습니다.

그리고 비교적 우수한 입지와 경쟁상품 대비 전용률이 높다는 것입니다. 건축법상 도심 자투리땅에 건설되다 보니 입지가 우수하며, 주택으로 분류되는 아파트처럼 욕조•발코니 설치 등 가능하고 전용률은 70~80%대로서 오피스텔 보다 높습니다.

게다가, 최근에는 2~3인 가구도 쾌적하게 거주할 수 있도록 허용면적을 확대하고 공간구성까지 완화하고 있습니다. 원룸형 도시형 생활주택의 면적을 50㎡에서 60㎡로 확대하였으며, 공간구성을 기본 방2개에서 거실까지 포함한 방4개로 완화하였습니다.

도시형 생활주택의 세제

도시형 생활주택은 원룸형이 많아 오피스텔과 유관상으로는 비슷한데, 사실 세제상 차이가 있어 본인의 상황을 잘 고려해 접근할 필요가 있습니다. 취득세는 오피스텔이 4.6%를 납부하는데 비해, 도시형 생활주택은 주택으로 분류되고 소형으로 지어지기에 보통 6억원 이하 85㎡ 이하 주택에 해당한다면 1.1%정도의 세율에 불과합니다. 

도시형생활주택의 재산세 및 종부세도 주택과 동일하게 적용 받게 됩니다. 재산세 과세표준을 공시가격에 공정시장가격 60%를 곱해 산출하게 되고, 세율은 과세표준의 0.1%~0.4%에서 부과됩니다.

양도소득에도 차이가 있는데요. 일단 양도소득세는 모두 양도 차익에 따라 6~38%를 납부하게 됩니다. 다만, 도시형생활주택만 보유한 사람은 1주택자로 간주되기에 비과세를 적용 받는데요. 일시적으로 2주택이 되더라도, 3년 내에 기존 주택을 처분하게 되면 비과세 적용 가능합니다. 오피스텔은 업무용으로 사용하고 있다면 주택수에 포함되지 않아 1주택을 보유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않지만, 거주용 사용하고 있다면 다주택자로 인정되어 양도소득세 중과가 될 수 있습니다. 

도시형 생활주택의 ‘투자 위협 요인’

물론 도시형 생활주택도 리스크가 있습니다. 도시형 생활주택의 경우 분양가상한제 미적용 및 주택수 산정에 포함됨으로써 향후 청약과 세제에 불리할 수 있습니다. 도시형 생활주택은 공시 가격 1억원 이하 또는 전용 20㎡이하일 경우에는 무주택으로 간주돼 주택 수에 산정되지 않지만, 초과시 주택수에 산정되어 기존에 주택을 보유하고 있다면 다주택자로서 세금부과가 가능합니다.

게다가 고분양가에 따른 수익률 감소 및 미분양 증가하고 있다는 점입니다. 도시형생활주택의 경우 분양가상한제가 적용되지 않는 만큼 주거환경 대비 분양가가 높아 임대수익률은 4%안팎에 불과합니다. 아파트를 중심으로 규제가 계속되고, 청약 당첨 가능성도 희박해지면서 이를 대체할 도시형생활주택에 수요뿐 아니라 대체상품인 오피스텔 및 빌라 등과 같은 상품도 지속적으로 증가하고 있다는 것입니다.  

주차난 및 일조권 등 상품의 한계로 지역 별 선호 편차가 심화되고 있습니다. 주차대수 가구당 0.6 안팎 불과로 인한 심각한 주차난과 일조권 미확보 문제를 겪는 단지도 많아 지방은 미분양 증가 추세에 있습니다. 이런 상품의 한계성까지 고려한다면 향후 부동산시장 안정화되는 상황에 따라 가격 조정 가능성을 보유하고 있는 것입니다.

이에 도시형 생활주택도 현명한 투자적 접근이 필요합니다. 
첫째, 철저한 현장 답사는 필수라는 것입니다. 철저한 수요 분석 위해 역세권•대학가 근처•상업 업무시설 밀집지역 등 풍부한 임대수요 지역으로 접근이 요구됩니다. 대학생 및 사회초년생 수요 많은 곳은 원룸형 주택 유리하며, 신혼부부 수요 몰릴 만한 곳은 투룸 이상인 단지형 주택 고려해야 합니다.

둘째, 투자 시 분양면적과 전용면적 체크 필요하다는 것입니다.
도시형 생활주택은 전용률이 오피스텔 보다는 높지만 아파트 보다는 낮은 만큼, 투자 접근 시 전용면적 기준으로 하여 주변 아파트•오피스텔의 시세와 분양가를 비교 검토한 이후에 투자결정을 해야 합니다.

셋째, 정부의 규제 완화 혜택에도 무분별한 고분양가 추격매수는 지양해야 한다는 점입니다.
주변 아파트보다 고분양가 책정 건설사가 있어 주의가 필요하기 때문입니다.
최근 도시형생활주택의 대출한도가 5,000에서7,000만원 상향되고, 금리도 3.3~3.5%에서 2.3%~2.5%인하로 수요 및 공급이 확대 전망될 전망에 있지만 지역에 따라 이미 도시형 생활주택의 미분양 물량이 증가하는 지역이 있고 청약과 세제에 불리할 수도 있는 만큼 고분양 물건에 청약하는 것은 조심해야 할 것입니다.

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