중도금 날짜 지나면 - jungdogeum naljja jinamyeon

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요즘 집값에 대해 말들이 많은데요 우리나라 2017년 평균소득이 3,383만원 2018년은 3,541만원이라고 합니다. 집값이 4억원이라 가정하면 아무것도 안하고 숨만쉬어도 11년 넘게 걸립니다.

하지만 집없이 살수 없기에 아파트 분양에 관심을 갖게됩니다. 그럼 분양을 받고 입주까지 어떤 과정을 거치게 될까요? 돈이 넉넉하면 별 문제 없이 아파트 중도금, 잔금을 내고 입주하면 되지만 돈이 부족하여 잔금을 내지 못하는 경우도 발생할수 있습니다. 이럴때 어떤 상황이 벌어질까요?

■아파트 준공후 미입주시 문제점

아파트를 분양받으면 보통 2년 넘게 3년이 지나지 않아 입주를 할수 있는데요.  아파트 층수에 따라 조금씩 달라집니다. 30층 ~ 35층정도의 고층일 경우 32개월~ 34개월 정도 후 입주를 하게 됩니다.

▶ 중도금 대출 상환하지 못할 경우
보통 아파트 분양시 중도금대출을 받게 되는데요 이때 시행사에서 중도금 대출 상환기간을 은행과 협의하여 준공후 2~3개월뒤에 만기가 되도록 합니다. 준공후 입주기간이 세대수에 따라 달라지는데 1,000세대 미만은 2개월 정도, 1,000세대이상은 3개월정도의 기간을 줍니다.  입주기간동안 중도금 대출을 상환하고 잔금대출로 전환 후 입주할수 있도록 하기 위해서 입니다.  

그런데 문제는 중도금대출기간이 만기가 되면 아파트 분양자의 신용에 문제가 생길수 있습니다. 또한 시행사, 시공사가 연대보증을 했기때문에 분양자가 돈을 내지 못할 경우 대위변제(아파트 계약자 대신 시행사에서 돈을 은행에 지급)후 개인에게 청구를 하게 됩니다.

입주기간 만료후 중도금대출기간 연장이 안되면 개인들은 중도금에 대한 연체이자부담과 대출에 대한 연체로 인한 신용등급하락으로 신용거래가 중단될수 있습니다.

시행사에서는 대위변제를 피하기 위해  은행과 협의하여 중도금대출기간을 연장합니다. 하지만 입주기간 만료후 3개월이내 잔금을 납부하지 않을 경우 시행사에서 분양계약을 해지 할 수도 있습니다.  해지 하기전에 최고장을 1차 2차로 발송합니다. 2차 최고장 발송후 14일이 지나면 자동해지 됩니다. 해지할시 계약금 10%의 위약금 외 추가로 배상해야 하는 금액이 발생할수 있으므로 분양계약서 내용을 읽어 보시기 바랍니다. 이렇게 강제해지를 하는경우 분양가 인하후 재분양을 하게 됩니다. 

▶ 잔금을 늦게 낼 경우
입주기간 만료일 까지 잔금을 납부하지 못할 경우 연체이자가 발생합니다. 개월수가 늘어날수록 연체이자율이 올라가게 됩니다. 분양계약서에 개월수 별로 연체이자율을 적어 놓기때문에 꼼꼼이 읽어 보세요.

그러므로 아파트를 분양받을때 잔금에 대한 자금계획을 미리 예상해보시기 바랍니다.  

Q : 아파트를 사면서 계약금과 중도금은 지급했으나 잔금기일에 잔금을 치르지 못했다. 매매계약서에 ‘매수인이 잔금을 치르지 못하면 계약은 자동해제되고 계약금은 몰수한다’는 조항이 들어 있다. 잔금 납부 기일 이후에 잔금을 지급하고 소유권 이전등기를 하고 싶은데 가능한가.

A : 원칙적으로 상대방의 계약 불이행을 이유로 계약을 해제하려면 먼저 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고(상대방에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 의사의 통지)하고 그 기간 내에 이행하지 않을 경우 별도로 계약 해제 의사를 표시해야 효력이 발생한다.(민법 제544조)

그런데 질문처럼 이행의 최고(催告)나 계약 해제 의사 표시 없이 계약 불이행의 사실만으로 계약 해제 효과가 나타나도록 약정하는 경우(실권특약)는 좀 다르다.

계약자유의 원칙상 이런 계약도 원칙적으로는 유효하지만 매수인에게 일방적으로 불리한 조항이라는 점에서 판례는 그 효력을 제한적으로 인정하고 있다.

판례는 '특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기 의무는 동시 이행의 관계에 있으므로 매수인이 잔금지급을 지체하고 있는 것만으로 계약이 해제된다고 할 수 없고, 매도인이 잔금기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비해 매수인에게 알리는 등의 행위를 했는데도 매수인이 이행 지체에 빠지게 했을 때에 비로소 계약이 해제된다고 봐야 한다'고 본다.(대법원 98다 505판결 등)

질문의 경우 아파트를 판 사람이 질문자에게 잔금기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류(부동산 매도용 인감증명서.인감도장.등기권리증 등)를 제공했어야 계약 해제의 효력이 나타난다. 만약 매매 대상 부동산에 가압류.가등기 등이 설정돼 있어 매도인이 잔금기일까지 이를 말소해주기로 했다면 말소에 필요한 서류도 함께 제공해야 한다.

매도인이 이런 서류를 주지 않았다면 매수인은 계약의 유효를 주장하면서 소유권 이전등기를 청구할 수 있다.

이때 잔금기일이 지나더라도 매수인은 잔금 지급 지연에 따른 지체 이자를 물지 않아도 된다. 이 때문에 매수인은 잔금을 지체하더라도 계약을 지레 포기하지 않는 게 좋다.

중도금 지급 기일이 지난 뒤에 매도인이 일정 기간을 유예해주면서 '○○일까지 중도금을 주지 않으면 계약이 자동 해제된다'고 각서를 쓰는 경우 판례는 계약 해제의 효력을 인정하고 있다. 02-533-6868. <끝>

이기형 변호사