나인원한남 듀플렉스 분양가 - nain-wonhannam dyupeullegseu bun-yang-ga

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1. 2018 년 분양 당시

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나인원한남은 용산구 한남대로 91 에 위치한 (옛)미군 부대가 쓰던 부지를 디에스한남이 시행(개발) 해 2018 년 임대 후 분양한 한남동 고급아파트다. 디에스한남은 대신증권의 자회사인 대신F&I 의 자회사로 대신증권의 손자회사다.

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나인원한남 분양 당시 치솟는 서울 아파트 값을 잡기 위해 정부는 분양가 억제책을 전방위적으로 시행했고 HUG(분양보증공사) 역시 이에 발 맞추어 당시까지만 해도 최고 분양가였던 평당 4,750 만원을 넘는 아파트에 대해서는 분양보증을 해주지 않았다. HUG 는 나인원한남 분양 당시 나인원한남의 적정 분양가 산정을 '주변 단지 시세 평균'이라고 주장하며 한남더힐 뿐 아니라 하이페리온 한남 등 현저하게 평당 가격이 낮은 아파트들을 대거 포함시켜 무리하게 낮게 분양할 것을 요구했다.

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시행사인 디에스한남은 평당 6100 만원 분양가를 주장했고 그 갭이 너무 컷기 때문에 분양을 포기하고 2009 년 한남더힐과 비슷한 방식으로 '임대 후 분양'을 하기로 했다. 당시 나인원한남 분양 광고 뿐 아니라 분양사무소에서도 '4년 임대한 후 확정된 가격에 분양' 하는 상품으로 정부의 분양가 상한제를 피해가기 위해 임대 후 분양 방식을 택했다고 했다. 나인원한남 시행사는 수분양자들에게 4 년 후에 행사할 수 있는 Call Option 을 덤으로 주는 상품을 판매한 것이었다.

한남더힐은 임대 후 확정된 분양 가격을 주지 않았기 때문에 임대 기간이 끝난 후 입주민들과 시행사 측의 오랜 소송을 피할 수 없었다.

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당시 부동산 시장은 2 년간의 가파른 오름세에 조정장이 올거라는 이야기가 많았다. 굉장히 높은 분양가 (42 억원~90 억 대) 를 가진 나인원한남의 흥행은 보증된 것이 아니었다. 당시 기사/자료들을 찾아봐도 HUG 의 지급 보증 실패와 부동산 시장에 대한 불투명한 전망으로 나인원한남의 분양이 실패할 경우 디에스한남이 타격을 입을 수 있고 이는 대신증권의 주가에도 영향을 미칠 수 있다는 보고서/기사들을 다수 접할 수 있다. 따라서 시행사는 절대적으로 본인에게 불리한 'Call Option' 을 임대 후 분양 방식으로 수분양자들에게 부여함으로써 상품 가치를 높인 것이라 할 수 있다. 임대 후 분양 방식이지만 임대보증금은 분양 가격의 80% 에 달했고 집이 준공된 후 보증금을 불입하는 것이 아닌 아파트 분양을 받는 것과 같은 방식으로 일정한 % 를 일정 기간 동안 몇 번에 걸쳐 나눠내는 방식으로 보증금을 불입했다. 게다가 당시에는 고가 주택 대출이 완전히 막혀버려 최소 32 억원이 넘는 보증금을 모두 현금으로 조달해야만 하는 상황이었다. 그럼에도 불구하고 서울에 고급 신축 아파트가 부재하다는 점과 'Call Option' 을 부여한 상품이라는 점, 시행사 측에서 약속한 4 년 이라는 기간 동안 보유세를 내지 않고 살 수 있다는 점에 5.5 대 1 의 경쟁률로 임대 후 분양 상품은 모두 완판되었다. 성공적인 분양이었다.

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2. 2020 년 시행사 측의 조기 분양 요구

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나인원한남은 2019 년 12월부터 입주를 시작했다. 2020 년 초에는 거의 모든 세대가 입주를 완료했다. 그러던 2020 년 9 월 어느날 나인원한남에 입주한 모든 세대에 두 통의 통지문이 날아왔다. 통지문의 내용은 단기임대사업자 제도 폐지로 인해 더이상 단기임대사업자를 유지할 수 없어 조기 분양을 받아야 한다는 것이었다. 당시 안내문에는 시행사가 정한 날자인 2021 년 3 월 1일~31 일 안에 매매계약서를 체결하여 조기 분양 의사를 밝히지 아니할 경우 시행사가 부여한 '분양전환권 (Call Option)'은 소멸할 수 있다는 내용이 포함되어 있었다. 이는 분양 당시 시행사 및 부동산 광고 등에서 약속했던 내용의 핵심인 '4 년 후 분양'을 하지 아니하고 준공한 후 1 년 4 개월 후인 2021 년 3 월에 조기 분양을 해야 한다는 것이었다. 시행사는 3 년 간 보유세가 발생하니 1 억 원을 할인해주겠다고 했다. 이에 대다수 입주민들은 크게 반발했다. 당시 입주민들 사이에서 정리된 논의를 대략 정리해 보면 다음과 같다.

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1). '4 년 임대 후 분양' 이라는 분양 당시의 약속과 광고를 믿은 수분양자들은 최초 약속에 기반해 기존 주택의 처분 및 매입 계획을 세웠다. 그러나 시행사 측의 일방적인 통보로 6 개월 안에 매매계약서를 쓰고 분양을 받으라고 하면 수분양자들은 기존 주택 처분 계획 등을 모두 수정해야 하고 경우에 따라서 손해를 보고 판매해야 한다.

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2). 최초 약속인 '4 년 임대 기간' 동안 보유세 없이 임차인으로 거주하다 4 년 후 분양 전환권을 행사하는 상품을 팔아놓고 정부의 부동산 세제 정책 변화로 법인 보유 물량에 대한 세금이 높아지니 이를 수분양자들에게 떠넘기려 하는 것이다.

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3). 분양 당시 공시 가격(75평 기준, 31 억원 정도) 을 기준으로 3 년 간 보유세를 계산해도 대략 1.5 억원 정도가 발생하는데 조기 분양을 이유로 1 억원을 할인해준다고 하는 건 조기 분양으로 인한 이익의 대부분을 시행사가 가져가고 손실분은 입주민이 떠안는 구조다.

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4). 4 년 후에 행사할 수 있는 Call Option 의 가치는 매우 큰데 시행사에서 제시한 할인액은 보유세 만큼도 안된다. 콜옵션의 가치는 4 년 후의 시장 변동성을 헷지(Hedge) 하는 효용까지 포함되는 것인데 이것을 일방적인 통보로 소멸시킨다는 것은 시행사의 이익만을 위한 계약 위반이다.

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5). 2018 년 임차인 모집 당시 분양가의 80% 에 달하는 막대한 보증금이 없었으면 해당 시행 프로젝트는 순조롭게 진행되기 어려웠을 것이다. 그 당시 만약 2 년 안에 조기분양 할 가능성도 충분히 있다 라는 사실을 수분양자들에게 공지했다면 임차인들 중 상당수는 분양에 응하지 않았을 것이고 그랬다면 시행 프로젝트는 순조롭게 진행되기 어려웠을 것이다. 이에 대해 수분양자들과 사전에 아무런 협의 없는 일방적 통보는 받아들 수 없다.

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3. 수분양자들(임차인들) 의 대응

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2020 년 9 월 말 시행사의 조기 분양 요구에 대응하기 위해 입주민들은 지인 중심의 개별 모임을 만들어가고 있었다. 그 중 가장 규모가 컸던 약 70 세대가 모인 모임이 있었다. 후에 들은 이야기지만 시행사는 동대표 및 임차인 대표의 업무 범위가 '관리'에만 해당한다며 조기분양에 동대표 및 임차인 대표가 대응할 경우 민사소송은 물론 임차인의 지위가 박탈 될 수 있다며 압박을 가했다고 한다. 한남더힐의 사례를 보면 동대표를 중심으로 비상대책위원회를 구성했다 시행사 측에서 입주자 대표가 비상대책위 임원을 겸직하는 건 입주자 대표 직무 위반이라며 소송을 걸었고 이에 입주민 측이 패소하고 임차인의 지위를 박탈 당한 사례가 있었다. 따라서 나인원한남의 경우 임차인 대표 및 동대표들은 '대책 모임'에 개인 자격으로만 참여했을 뿐 아무런 역할을 하지 못했다.

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당시 비상대책위에는 더힐에 살다가 나인원으로 넘어온 주민들이 꽤 많이 있어 더힐에서 4 년 간 벌어진 소송의 깊은 내막까지 들을 수 있었다. 소송은 법률로만 싸우는 것이 아닌 비법률적 대응과 협상이 중요하다는 사실을 적나라하게 들을 수 있었다. 이 글에서 밝히진 못하지만 그 깊은 내막을 들여다 보면 기가 막힌 이야기들이 많았다.

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9월 말까지만 해도 입주민들은 시행사의 조기 분양 통보에 각 각 대응하고 있었다. 그러다 어떤 계기로 10 월부터 100 세대 이상이 참여하는 단일 대응체계가 갖춰지게 되었다. (이하 비대위)

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시행사 측은 나인원한남에 입주한 세대 중 상당수가 유명 기업인, 법률가, 연예인 등 이라는 점, 그리고 나이가 지긋하신 분들이 많다는 점 등의 이유로 입주민들이 빠른 시간 안에 집단 행동을 하지 못할 것이라 예상한 것 같다. 비대위가 구성되고 더 많은 세대에게 해당 사안을 알리고 공동 대응 할 것을 주장하는 공고문 등을 아파트 내에 부착하려 하자 시행사는 바로 행동에 들어갔다. 나인원한남 관리 주체(서비스센터) 는 해당 사안과 관련해 어떤 공고문도 부착하지 못하게 하였다. 허가 없이 공고문을 붙이는 행위는 공동 시설을 훼손하는 것이라 주장했다. 이미 분양 금액의 80% 이상을 내고 거주하고 있고 서비스센터 역시 입주민들이 낸 관리비로 운영되고 있음에도 입주민들의 공동 시설에 공고문도 붙이지 못하게 하는 건 논리적으로 매우 이상하다. 그러나 법률을 자세히 살펴보면 '분양 전환권'을 부여받았다고 하나 분양 전환을 할 때 까지는 입주민들은 임차인일 뿐이다. 또한 분양이 완료된 후 동대표 및 입주자 대표가 되는 것과 임차인의 지위로서 임차인 대표가 되는 건 법률적 지위가 완전히 달랐다. 임차인 대표 및 동대표들은 실질적인 이 아파트 단지의 주인을 대표하는 기관임에도 불구하고 법률적으로는 할 수 있는게 임차인들이 낸 관리비에 대한 관리 업무 외 할 수 있는거 거의 없었다. 하다 못해 나인원한남 커뮤니티 시설을 총 관리하는 서비스센터, 용역 등도 마음대로 바꾸지 못했다. 서비스센터, 커뮤니티 센터 등 아파트 일체에 대한 관리는 임차인들의 관리비로 운영되는데 그것을 운영하는 주체는 바꿀 수 없다 라는게 논리적으로 맞지 아니함에도 불구하고 임차인의 지위에서는 할 수 있는게 거의 없었다.

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단일 공동 대응 체계가 꾸려지고 참여하는 세대는 150 세대가 넘어갔다. 10 월 말에는 한국경제신문 등 언론에 나인원한남 조기 분양 갈등이 기사로 나오기 시작했다. 나인원한남 임대 후 분양 이슈가 부동산 세제 및 정부 정책 등 여러 가지 측면에서 많은 시사점을 던져주는 것이지만 크게 기사화되지 못했다. 이유는 임차인이 분명 손해를 보는 구조임에도 불구하고 '초고가 아파트에 사는 그들만의 세상' 이라는 인식이 강해 이를 기사화하기 힘들다는 것이었다. 흩어져 있던 입주민 공동 대응 모임이 하나로 합쳐지면서 시행사는 소송에 참여하려는 세대를 설득하기 시작했다. 생각보다 많은 세대가 모이자 시행사는 초기 1 억원에서 5000 만원을 늘린 1.5 억원 할인 분양의 혜택을 주겠다는 공고문을 보냈다. 시행사는 공고문에서 더 이상의 할인은 없으며 이 제안을 받아들이지 않을 시 조기분양권이 말소될 수 있다고 했다. 또한 비대위에 참여하는 건 개인 세대의 일이며 참여를 설득하는 등의 행위를 하면 소송을 당할 수 있다는 문자를 전세대에 보냈다. 아래 문제는 그 내용이다.

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시행사 측은 입주민이 다른 입주민에게 조기 분양에 대한 사실을 알리고 공동 대응 참여를 설득하는 행위를 '주거의 평온을 해치는 행위'로 규정하고 문서 배송 주체는 소송 당할 수 있다는 내용의 문자를 발송했다. 341 세대 중 주체를 할 수 없는 비대위의 우편물에 불쾌감을 느끼는 세대도 있을 수 있겠지만 내가 아는 세대는 (지인 세대만 10 세대가 넘는다.) 몰랐던 사실을 알게 되었다며 오히려 반기는 분위기였다. 200 세대 이상이 공동대응 모임에 참여하였을 때에도 이를 '주거의 평온을 해친다' 라고 항의하거나 주장한 세대는 한 곳도 없었다.

(참고 : 오늘(21년 5월 31일) 알게 된 일인데 문서 배송과 상관없이 자신의 세대가 아닌 세대의 초인종을 눌러 이를 알리고자 했던 일이 있었고 이에 컴플레인을 한 세대가 있었다고 한다. '주거의 평온 훼손' 에 대한 설명 보충)

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4. 임차인 VS 시행사 : 법률적 쟁점

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1). 단기임대사업자의 말소

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시행사가 조기 분양을 해야 한다는 핵심 논리 중 하나는 단기임대사업자가 말소되었기 때문에 더이상 임대사업을 영위할 수 없다는 것이었다. 시행사는 단기임대사업자 말소를 신청하고 2 주만에 용산구청은 이를 받아들여 단기임대사업자는 말소되었다. 당시 단기임대사업자에 관련된 법이 개정되었는데 개정 몇 일 전 단기임대사업자가 말소되었다. 개정된 내용은 단기임대사업자 말소를 위해서는 거주하고 있는 임차인의 동의를 얻어야 한다는 내용이 추가 되었다. 만약 개정된 이 후 단기임대사업자 말소를 신청했다면 임차인들 중 동의하는 사람은 거의 없었을 것이기 때문에 말소가 불가능했을 것이다. (참고 : 디에스한남에 의하면 개정된 법률에서도 경제적 사유로 단기임대사업자를 말소해야 하는 경우는 임차인들의 동의를 받을 필요가 없다고 함)

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단기임대사업자 말소를 위해서는 '더이상 사업을 영위할 수 없을 정도의 적자 등' 의 이유가 있어야 하는데 시행사는 계속 된 적자로 해당 사업을 영위할 수 없다고 했다. 그러나 '임대 후 분양' 사업 구조는 초기 적자는 당연한 것이고 4 년 후 분양이 확정되면 이익이 확정되는 사업 구조를 가지고 있는데 이것이 '단기임대사업을 도저히 영위할 수 없는 적자'인지는 의문이 남는다. 이에 대해 당시 소송 주체인 비대위는 용산구청이 2 주만에 이를 받아들여 단기임대사업자를 말소시킨 것에 문제를 제기했다.

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2). 임대차 계약서 및 분양전환보증서 그리고 수분양자 모집 시 광고와 약속 내용

수분양자들은 분양 계약 당시 2 장의 계약서를 작성하였다. 하나는 임대차 계약서이고 다른 하나는 분양전환보증서이다. 분양전환보증서는 한남더힐 때는 없었던 '확정 분양가'를 내용에 포함했다. 문제는 임대차 계약서에 명시된 '임대의무기간 4년' (민간건설임대주택) 분양전환보증서에 표시된 '갑(시행사)이 지정한 분양전환 신청기한에 분양전환을 해야 한다' (그렇지 아니하면 전환권 소멸) 문구다. 수분양자 대부분은 2018 년 분양 당시 임대차 계약서에 명시된 '임대의무기간 4년' 이 지난 후 시행사에서 지정한 날자에 분양전환을 한다 라고 믿었다. 수분양자 모집 시 4 년 임대 후 분양 이라는 광고 문구는 어렵지 않게 여러 곳에서 찾아볼 수 있고 시행사 분양사무실에서도 동일하게 안내했다. 따라서 수분양자들은 '4년 임대 후 분양' 사실을 '믿고' 계약했다.

그러나 부동산 세제에 대한 정책이 바뀌자 시행사는 수분양자 모집 당시 약속과 광고 내용과 다르게 계약서에 명시된 '갑(시행사)가 지정한 분양전환 신청기한에 분양전환을 해야 한다' 라는 문구를 '아무 때나 갑이 요청한 기간에 분양전환을 할 수 있다' 라고 해석해 1년 4개월 후 조기 분양을 주장한 것이다. 이에 임차인들은 '4년 임대 후 분양'을 분양사무실, 부동산 광고, 언론사 기사 등에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있고 이를 믿고 계약했으며 해당 계약서의 문구는 4년 임대 후 어느 시점으로 해석해야 한다고 주장했다. 하여 비대위 측은 시행사의 일방적인 조기 분양 시도를 막아달라는 가처분 소송을 냈다.

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3). 본안 소송 : 권리확인소송

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가처분 소송과는 별개로 본안 소송은 수분양자들이 4년 임대 후 분양전환을 할 수 있는 권리가 있느냐 하는 것이다. 이를 권리확인소송이라고 한다.

시행사의 주장대로 '갑(시행사)가 지정한 분양전환 신청기한에 분양전환을 해야 한다' 라는 문구로 시행사에서 지정한 2021 년 3월 1일~31일 사이에 권리를 행사하지 아니한 세대는 분양전환권이 소멸하는 것인지를 가리는 소송이다. 소송의 본질은 여기에 있었다.

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5. 결과

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비대위 측에서 낸 가처분 소송은 기각되었다. (아래 영상에서 남중구 변호사가 설명한것처럼 보았듯이 가처분이 기각되었다고 권리가 없다고 이야기할 수 없다.) 시행사 측은 소송에 참여한 약 150 세대에게 '끝까지 소송에 참여할 시 1.5 억원 할인 분양 제시한 것은 없는 것으로 한다' 고 통보했다. 임차인들 중에서도 이미 다주택자인 사람, 1 가구 1 주택인 사람 등 각자 사정이 달라 약 3~40 세대는 중도에 소송을 포기했다. 그리고 대부분의 세대가 조기 분양을 받아들였고 일부 분양을 포기한 세대의 물량과 시행사 보유 물량은 모두 소진되었다고 한다.

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만약 2018 년 이 후 서울 아파트 시장이 폭등하지 않았다면 시행사 측에서 강하게 조기 분양을 밀어부치지 못했을 것이다. 그랬다면 상당히 많은 세대가 중도에 분양을 받지 아니하고 이탈했을 것이다. 그러나 지난 3 년 간 서울 부동산 가격은 가파르게 상승했다.

나인원한남 75 평은 초기 분양가 (42억~47억) 대비 실거래가 기준 20~25 억원 가량 상승했다. 공급면적 기준 75 평 테라스 세대는 69 억원, 일반 세대는 63 억(7층), 65(4층), 67(4층) 억원의 실거래가를 기록했고 (로열 세대라 불리는 1, 6호 라인 고층도 아니었다.) 공급면적 89 평형(테라스 없는 세대) 은 79 억원에 실거래를 기록했다. 현재 상황에서 분양가 70 억 초반대의 듀플렉스는 100 억원 이상에 거래될 것으로 보는게 합리적인 추론이다.

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성수동 서울숲 대장주인 아크로서울포레스트 77 평형(가장 큰 평수. 분양갸 37.5 억원)은 딱 1 건 실거래가 있는데 고층(38층) 55.2 억원이 찍혀 있다. 나인원한남 75, 89 평형이 여러 건 매우 높은 실거래 가격을 찍은 이유를 생각해 보면 최근 유동성과 부자들은 많아졌는데 [고급 아파트] 기준에 들어가는 단지가 거의 없기 때문일 것이다. 한마디로 갈 곳이 없다. 나인원한남, 한남더힐, ASF 77 평형 외에 고급 단지로 지어진 곳이 서울에 아예 없기 때문이라 생각한다. (PH129 와 같은 고급빌라는 수요층이 다른 세그먼트의 시장이다.)

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나인원한남의 성공적인 조기 분양 이면에는 이런 일들이 있었다. 그리고 성공적인 조기 분양은 지난 3 년 간 부동산 시장의 급등세에 힘 입은 것이었다. 주식 시장은 '시장을 이기는 종목'이 존재하지만 부동산 시장은 시장을 이기는 종목이 존재하지 않는다. 전체 시장이 안좋아지면 정도의 차이일 뿐 시장을 이기는 아파트는 없다고 생각한다. 이것이 부동산과 주식시장의 가장 큰 차이점이라 생각한다.

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글과 영상으로 정리.

어차피 이제 모두 끝난 사안이고 조기 분양 역시 성공적으로 마무리되었지만 해당 이슈가 부동산 시장에서 가지는 의미와 과정을 기록으로 남겨두고 싶어 포스팅을 함.

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https://www.youtube.com/watch?v=bLbyA9Q7XOE