상가 임대차 계약 주의사항 - sang-ga imdaecha gyeyag juuisahang

< 업종제한특약이 있는 경우 >

 Q1. A씨는 B씨의 상가건물의 한 점포를 임대차하면서, 특약사항에 “치킨판매 영업에 한함”이라고 업종제한특약을 하였습니다. A씨는 치킨집을 개업하면서 생맥주시설 등을 설치하여, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다. 이에 대해 B씨는 맥주판매가 특약사항 위반이라며 맥주판매를 중단할 것을 요구했습니다. A씨는 맥주판매를 중단해야 하나요?

 A1. A씨처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관해 따로 정함이 없는 경우에는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단해야 합니다.

      일반적으로 ‘치킨판매 영업’은 ‘규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러 가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종’이라 할 것이므로 치킨을 팔면서 부수적으로 맥주를 파는 것은 허용됩니다. 그러나 A씨처럼 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 한 경우에는 지정된 업종인 치킨판매에 일반적으로 수반되는 맥주판매의 정도를 넘는 것으로 업종제한특약을 위반한 것이라고 하였습니다.    

    (참조 : 대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결).

 Q2. A씨는 상가건물을 임대차하면서 분식업에 한정한다는 업종제한약정을 하였습니다. 그러나 A씨는 후에 상가건물 내에서 일부 점포만 업종제한약정을 한 것을 알았습니다. A씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있나요?

 A2. 점포별로 업종을 지정하여 임대차한 경우 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다(대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결).