토지 장기보유특별공제 계산 - toji jang-giboyuteugbyeolgongje gyesan

양도차익 계산시 베란다 확장 공사비, 소유권 관련 소송비용 등 경비 공제
양도소득세 기본 누진세율, 단일세율, 할증세율 등 복잡한 구조
장기보유특별공제는 기본적으로 3년 이상 보유해야 가능
미등기, 입주권, 조정대상 지역의 다주택자 등 장특공제 적용 제외

조봉현 세무사의 알기쉬운 세금 이야기 ㉕

양도소득세, 어떻게 계산하나? [2]

부동산을 팔게 되면 양도소득세는 어떻게 계산하는가?

국세에 속하는 세금은 계산 절차가 복잡하고 여러 가지 증빙 서류를 필요로 하는 경우가 많다. 그래서 막상 세금신고를 할 때는 세무사 등 전문가에게 의뢰를 하게 된다. 세무대리인은 납세자의 설명과 납세자가 제공하는 여러 가지 증빙서류를 근거로 세금을 계산한다. 그러한 증빙서류를 제때에 확보해 두지 못하면 나중에 세금을 신고할 때 낭패를 보는 수가 있다.

따라서 세무 전문가가 아니더라도 세금이 계산되는 원리를 알아야 평소에 관련되는 증빙서류를 미리미리 확보해 둘 수가 있다. 그리고 부동산을 매매할 때도 세금을 줄이는 방법으로 그 시기를 조절할 수 있다.

오늘은 지난 12월 1일자 본지의 “양도소득세, 어떻게 계산하나[1]”을 보충하는 내용을 다루어 본다.

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액을 “양도차익”이라고 했다. 그리고 그 양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 거기에서 양도소득 기본공제(연 1회에 한하여 250만원)를 하면 과세표준이 된다.(맨 하단의 양도소득세 계산구조도 참조)

과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 되는데, 세율은 최저 6%에서 최고 75%까지 매우 다양하다.(아래 세율표 참조)

필요경비로 인정할 만한 것으로 어떤 것이 있을까?

• 취득세·등록세
• 법무사 수수료 등 등기비용, 중개수수료
• 샷시의 설치, 발코니 확장공사 비용
• 상하수도 배관공사, 난방시설 설치 및 교체비
• 소유권확보를 위한 소송비용 및 화해비용
• 장기할부조건 연부이자
• 경매취득시 유치권 변제금액
• 경략대금에 불포함된 대항력이 있는 전세보증금
• 토지개량을 위한 장애물 철거비용, 불법건축물 철거비용
• 매입 채권 매각차손금액
• 세무대행 수수료(양도소득세 신고서 작성 등)

그러나 필요경비에 해당되지 않는 경우도 있다. 필요경비에 해당되는 것은 주로 당해 부동산의 가치를 증대시키거나 의무이행 및 당연한 권리행사와 관련되는 것이 많다. 반면에 그 반대의 경우는 필요경비로 인정하지 않는다. 예를 들면 대항력 있는 전세보증금을 반환하는 경우는 필요경비가 되지만, 대항력 없는 보증금 반환액은 공제하지 않는다 아니다. 취득세의 납부지연 등 의무해태와 관련한 가산세나 연체료가 비용으로 인정받지 못하는 경우도 같은 원리다. 필요경비로 인정하지 않는 사례는 다음과 같다.

• 벽지·장판·도색 작업, 조명(샹들리에 등) 구입 비용
• 싱크대·주방기구 구입, 교체비용, 방수공사비
• 보일러 수리비, 외벽 옥상 도색작업비용
• (창)문유리 변기 타일 정화조·상하수도관 등 교체
• 조경 수목·가구·비품 구입대
• 건물의 재해복구비용 및 임차인 퇴거 보상비용
• 금융기관 대출금 지급이자 및 감정비용 · 해지비용
• 경매 취득시 세입자 명도비용
• 장기할부조건 연체이자 또는 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
• 아파트 중도금 선납 시 할인비용
• 취득세의 납부지연 가산세 · 연체료
• 토지의 하자를 이유로 지급한 비용
• 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

다음은 장기보유특별공제에 관한 설명이다.

부동산 양도소득세를 계산하는 과정에서 양도소득금액 산정 시 보유기간이 3년 이상인 경우에 일정액을 공제하는 것이다. 이는 투기목적의 단기거래가 아닌 장기보유에 대하여 세부담을 덜어주기 위한 세제상의 장치이다.

보통 3년 이상 보유한 경우에 양도차익(양도금액에서 취득금액과 기타 필요경비을 공제한 금액) 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 총 30%까지 공제를 한다. 최고 30%를 모두 공제받으려면 15년 이상을 보유해야 한다.

그러나 1세대1주택이면서 고가주택(양도가액 9억원 이상) 사유로 인하여 양도소득세 과세대상이 되는 경우에는 공제율이 일반적인 경우보다는 훨씬 높다.

보유기간 3년 이상인 경우에 보유기간과 거주기간에 대하여 12%부터 1년당 각 4%씩 총 40%까지 공제가 되는데, 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상인 경우 80%까지 공제를 한다.

3년 이상 보유를 하였더라도 다음의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

미등기전매, 조합원입주권, 국외자산, 조정대상지역 내의 다주택자인 경우, 고가의 1세대1주택에 대한 거주요건 2년 이상 미충족시 등이다.

양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 여기에 양도소득 기본공제 250만원(연 1회에 한함)을 빼면 과세표준이 된다. 그리고 과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 된다.

부동산 양도에 대한 양도소득세 세율구조는 매우 복잡하다. 보유기간이 2년 이상인 토지나 건물에 대해서는 일반적으로 누진방식(6%~45%)에 의한 기본세율을 적용한다. 그러나 2년 미만의 단기 보유인 경우에는 40%에서 70%가지 매우 높은 율의 단일 세율을 적용한다. 그러나 조정대상 지역의 다주택자에게는 주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 기본세율에다 10%~30%P.를 가산하여 무거운 세금을 과세한다.

보유기간별, 주택수 등에 대한 세율표는 다음과 같다.

양도소득세 세율 적용시 누진세율 42%와 단일세율 40% 중 어느 쪽이 더 무거울까?

누진세율은 과세표준에 대하여 세율을 곱하는 것으로 끝나지 않고, 세율을 곱한 금액에 세율간 과도한 단차를 줄이기 위해 누진공제액이라는 것을 뺀다. 42% 세율을 적용하는 구간은 과세표준이 5억원 초과 10억원까지인데, 과세표준 5억 1원일 때 산출세액은 174,600,000원으로 실효세율이 34.9%에 해당한다. 과세표준이 10억원일 때는 실효세율이 38.4%이다. 그러나 단일 세율로 40%라면 40%가 바로 산출세액이다. 따라서 단일세율 40%가 누진세율 42%보다 무겁다.

* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받기를 권장합니다(필자 주)

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